德语助手

Wir alle müssen irgendwo wohnen und hier in Berlin ist das wie in vielen anderen Städten extrem teuer geworden.

Wer hier nach einer Mietwohnung sucht, muss im Schnitt etwa 70% mehr zahlen als noch vor knapp 10 Jahren.

Das ist natürlich Wahnsinn.

Deshalb frage ich mich, wäre es nicht eigentlich sinnvoller mein Geld zu sparen und mir eine eigene Immobilie zu kaufen?

Aber wie realistisch ist eigentlich der Traum von den eigenen vier Wänden?

Müsste ich dafür erstmal im Lotto gewinnen oder reicht ein normales Gehalt?

Mit dem Traum von den eigenen vier Wänden bin ich nicht allein.

Mehr als 70 Prozent der Mieter und Mieterinnen hätten gerne ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung.

Früher konnten sich auch Familien mit mittleren Einkommen ein Haus leisten.

Dafür musste man nicht reich sein.

Meine Eltern zum Beispiel, die haben es auch mit Ausbildungsberufen geschafft, sich ein Haus mit Anfang 40 zu kaufen.

Und da frage ich mich jetzt natürlich, könnte ich mir das heute auch leisten?

Also wobei es muss jetzt nicht gleich ein ganzes Haus sein, eine eigene Wohnung für meinen Freund, meine Tochter und mich, das wäre auch schon super.

Sagen wir mal so 100 Quadratmeter statt 75. Dann hätten wir nicht nur mehr Platz, sondern würden unser Geld auch nicht länger in die Miete stecken.

Stattdessen würden wir sozusagen in unsere Altersvorsorge investieren.

Wobei, ganz so einfach ist es dann leider doch nicht.

Denn ob sich so ein Wohnungskauf gegenüber den Mieten finanziell lohnt, das hängt von ziemlich vielen Faktoren ab.

Eine grobe Orientierung bekommst du auf jeden Fall schon mal, wenn du die aktuellen Mietpreise vor Ort mit den Kaufpreisen vergleichst.

Mithilfe der Formel Kaufpreis durch Jahreskaltmiete lässt sich berechnen, ob sich Kaufen gegenüber Mieten tatsächlich lohnt.

Rechnen wir das mal für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin durch.

Die Zahlen haben wir übrigens von Statista und dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.

2022 kostete eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin durchschnittlich – und jetzt bitte nicht vom Stuhl fallen – mehr als 640.000 Euro.

Die durchschnittliche Kaltmiete für 100 Quadratmeter lag bei fast 1.200 Euro pro Monat.

Im Jahr sind das also rund 14.000 Euro.

Teilt man jetzt den Kaufpreis von 640.000 Euro durch die Jahreskaltmiete von 14.000 Euro, kommt ein Ergebnis von 46 raus.

Okay, und was bedeutet diese Zahl?

Bei einem Wert von unter 20 kann ich nur sagen, herzlichen Glückwunsch, sehr wahrscheinlich lohnt sich ein Immobilienkauf für dich.

Kaufen ist in diesem Fall vergleichsweise günstiger als Mieten.

Auch 25 gilt noch als solide.

Ab einem Wert von 30 raten die Finanzexpertinnen aber meist von dem Kauf ab, dann sollte man lieber mieten.

Ich sag mal so, der Wert von 46 für eine durchschnittliche 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin liegt eindeutig im ultra teuren Bereich.

Das ist jetzt natürlich nur eine grobe Faustformel.

Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt noch von viel mehr ab, zum Beispiel wie sich Miet- und Immobilienpreise zukünftig entwickeln werden.

Und da kann man sagen, in den letzten 10 Jahren sind die Preise steil nach oben gegangen.

Das zeigt eine Statistik, die uns der Gutachterausschuss für Grundstücke in Berlin zugeschickt hat.

2012 kostete eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin im Schnitt etwa 250.000 Euro.

2022 waren es durchschnittlich etwa 640.000 Euro.

Das heißt, die Kaufpreise für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin sind innerhalb von 10 Jahren um etwa 160 Prozent gestiegen.

Und in anderen deutschen Metropolen sieht es ganz ähnlich aus.

Also wenn ich ehrlich bin, hat mich das Thema Immobilienkauf zuletzt total entmutigt.

Aber zum Glück habe ich nach längerem Suchen dann doch noch eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin gefunden, die günstiger ist als der Durchschnitt und nur 400.000 Euro kostet.

Vergleicht man das mit den Berliner Durchschnittsmietpreisen, käme man nach unserer Faustformel auf einen Faktor von 29. Das heißt, kaufen ist nicht unbedingt günstiger als mieten.

Aber sollten die Immobilienpreise weiter so steigen wie bisher in Berlin, dann würde die Wohnung langfristig an Wert gewinnen.

Und deswegen schaue ich sie mir einfach mal an.

So, und jetzt geht's los mit der Wohnungsbesichtigung.

Ich nehme euch mal mit.

Einen kleinen Balkon gibt's da auch.

Der ist aber ganz schön niedrig.

Okay, die Wohnung, die war super.

Die Frage ist nur, könnten mein Freund und ich uns so eine Wohnung überhaupt leisten?

Deshalb lasst uns den Kauf mal ganz konkret durchrechnen.

Wichtig zu wissen, zum Kaufpreis kommen noch weitere Kosten dazu.

Zum Beispiel für die Maklerin, die Notarin und die Grunderwerbssteuer.

Wie hoch die Kosten sind, kann variieren.

Du solltest aber mindestens mit 10% rechnen, die on top dazukommen.

Eine 400.000-Euro-Wohnung kostet also insgesamt mindestens 440.000 Euro.

Und jetzt kommen wir zu einem der wichtigsten Punkte, wenn ich mir ein Haus oder eine Wohnung kaufen will.

Das Eigenkapital.

Ganz ohne Eigenkapital könnte es nämlich schwierig werden, von der Bank einen Kredit zu bekommen.

Denn dazu braucht man unter anderem ein sehr hohes Einkommen.

Außerdem ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital sehr teuer und muss länger abbezahlt werden.

Deshalb empfehlen Expertinnen und Experten, mindestens 20% des Gesamtkaufpreises als Eigenkapital mitzubringen.

Bei 440.000 Euro wären das also 88.000 Euro.

Generell gilt, je höher das Eigenkapital, desto günstiger werden aller Voraussicht nach die Kreditkondition sein, die dir die Bank anbietet.

Aber auch 88.000 Euro, die muss man erstmal haben.

Gut zu wissen, mit Eigenkapital ist nicht zwangsläufig Geld gemeint, sondern auch anderes Vermögen, zum Beispiel Lebensversicherungen oder ETFs.

Wenn du das Glück haben solltest, ein teures Gemälde, ein seltenes Schmuckstück oder einen Oldtimer geerbt zu haben, zählt das natürlich auch.

Leider ist das bei mir nicht der Fall.

Deshalb bleibt mir nur der klassische Weg und der heißt Sparen.

Angenommen, mein Freund und ich schaffen es pro Monat jeweils 250 Euro, also insgesamt 500 Euro zu sparen.

Dann bräuchten wir fast 15 Jahre, um 88.000 Euro Eigenkapital anzusparen.

Wobei ich bei der Rechnung jetzt die Sparzinsen und Inflation der Einfachheit halber mal weggelassen habe.

15 Jahre sparen, das klingt mehr oder weniger machbar.

Zumindest für diejenigen, die früh genug angefangen haben.

Das Eigenkapital ist das eine.

Es gibt aber noch einen zweiten wichtigen Punkt.

Nämlich, wie hoch wären dann die Schulden, die mein Freund und ich monatlich abbezahlen müssten?

Und schaffen wir das überhaupt bis zur Rente?

Ob und zu welchen Konditionen du ein Darlehen bei der Bank erhältst, das ist super individuell.

Um da selbst mal eine Idee von zu bekommen, was für eine monatliche Tilgungsrate auf uns zukommen würde, rechne ich mir das mal online mit einem Baufinanzierungsrechner durch.

Bei einem Gesamtkaufpreis von 440.000 Euro, einem Eigenkapital von 20 Prozent, also 88.000 Euro und einem Tilgungssatz von 3 Prozent, müssten mein Freund und ich jeden Monat etwa 2000 Euro abbezahlen.

Etwa 21 Jahre lang.

Und ich sag mal so, also bis zur Rente könnte das bei mir ziemlich knapp werden.

Und worüber du dir auch im Klaren sein solltest bei jedem Immokauf, du zahlst natürlich nicht nur das Darlehen ab.

Und top können nämlich auch noch die Zinskosten.

Aber denk dran, auch die Zinsen können schwanken.

Und wenn du mit einer Bank keine langfristige Zinsbindung vereinbarst, können starke Zinsschwankungen dazu führen, dass auch deine Zinszahlung entweder viel höher oder viel niedriger ausfällt.

Und das Risiko, das trägst dann du.

Okay, du hast es dir wahrscheinlich schon gedacht.

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs, die ist eine ziemlich komplexe Angelegenheit.

Kommen wir deshalb mal zum entscheidenden Faktor zurück.

Also jeden Monat etwa 2000 Euro allein an Schulden abzubezahlen, ist selbst zu zweit eine unglaublich krasse finanzielle Belastung.

Und das ist ja noch nicht mal alles.

Also rund um die Immobilie kommen ja noch Strom, Wasser, Versicherungen, Reparaturen und andere Kosten dazu.

Deshalb sollte für die monatliche Tilgungsrate nicht mehr als 35 Prozent deines Nettoeinkommens draufgehen.

Bei einer Tilgungsrate von monatlich 2000 Euro bräuchten mein Freund und ich also ein Monatsnettoeinkommen von mindestens 5700 Euro.

Tja, also für viele Menschen, mich eingeschlossen, endet spätestens hier der Traum vom Eigenheim.

Denn im Durchschnitt verdient ein kinderloses Paar in Deutschland etwa nur 4400 Euro netto.

Studien zeigen, dass der Immobilienboom soziale Ungleichheiten verschärft.

Die ärmere Hälfte der deutschen Bevölkerung besitzt 1 Prozent an Immobilien, während den reichsten 10 Prozent über die Hälfte gehört.

Und hier schließt sich wieder der Kreis.

Denn wegen der gestiegenen Immobilienpreise werden viele von uns wohl oder übel hohe Mieten zahlen.

Und vor allem für diejenigen mit geringem Verdienst ist das ein Armutsrisiko.

Experten und Expertinnen gehen davon aus, dass in deutschen Städten ein bis zwei Millionen bezahlbare Wohnungen fehlen.

Eigentlich hatte ich ja gehofft, ich könnte irgendwie dem Mietwahnsinn entkommen.

Stattdessen ist es vielmehr so, dass sich die Wohnungsnot in den nächsten Jahren sogar noch verschärfen könnte.

Ich finde, das Problem können wir nicht alleine lösen.

Dafür brauchst du politische Lösungen.

Was denkst du darüber?

Machst du dir Sorgen über deine Wohnsituation?

Schreib's in die Kommentare.

Ach, und wenn du gerade bei uns auf dem Kanal bist, dann vergiss nicht, ihn zu abonnieren.